建设工程前期的造价控制
建设工程前期的造价控制
文章导读：对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，避免增加无味的安全系数，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法，将各项经济指标控制在合理范围内。
长期以来对于建设工程造价的控制，人们普遍忽视建设前期投资决策和设计阶段的造价管理，错误的认为控制施工阶段的费用支出也就控制了工程造价，因而一般只注重施工预算、结算，其结果是造价控制效果不理想。这是因为在工程施工阶段，造价中的“量”、“价”已确定，“价”可以根据建筑市场行情随行就市，是不以人的意志为转移的；而“量”是指工程项目的实体消耗量，设计图纸一经确定，绝大部分在施工中是不能变动的，即使在施工中发生的设计变更和现场签证等发生工程量的增加，也有相当一部分原因是由于前期考虑不周，设计文件粗糙造成的。因此，建设前期的造价控制就成为竞争日益激烈的房地产商亟待解决的问题。以下几点是我公司在造价控制中采取的一些有效的措施，供大家参考。
一、制定合理的投资决策方案
在投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程造价以及项目建成后的经济效益有着决定性的影响，是建设工程造价控制的重要阶段。首先，确定拟建项目的建设标准，标准水平定得过高，会脱离市场实际情况和财力、物力的承受能力，增加造价；标准水平定得过低，又会使建筑产品落后，影响销售，使公司蒙受经济损失。我公司采用以下方法：首先由总工办联合营销部对建设地点的自然状况、地域特点调查评估，进行产品销售预测，判断产品的市场竞争能力，对产品方案和发展方向进行经济论证，从而确定建设地点的建设标准，根据调查分析的第一手资料反向指导投资决策。其次，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，保证投资估算打足，使其他阶段的造价控制在合理范围，控制目标能够实现，避免“三超现象”的发生。例如：在2001年，大连某房地产开发公司以2700~2800元/m2的开盘价格销售商品房，后经成本分析发现该房成本远高于销售价格，原来在建设过程中开发上不断提高各种建筑材料的档次，但目标成本未做出相应调整，导致地产公司蒙受巨大经济损失。
二、实行设计方案招投标制度
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，设计方案的费用也可通过招投标得到相应的控制。例如：我公司近期准备开发的四期项目，在方案的选择上十分慎重，邀请多家设计单位进行方案设计，在多达十几种的设计方案中对比，选择出最优方案，在取得经济效益的同时，也取得了良好的社会效益。
三、实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，长期以来，开发企业普遍对设计阶段不够重视，很少过问方案的合理性，搞前期的只管催图纸，不管造价控制，而搞经济的又只管按图纸算账，不管设计是否合理，经常出现设计过于保守，各专业之间图纸不配套的现象发生，这些，都无形间增加工程成本。而实行限额设计就最大限度的避免了以上现象的反发生。这就要求设计单位不但有高水平的设计师，还要有高水平的造价师。对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，避免增加无味的安全系数，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法，将各项经济指标控制在合理范围内。开发商应对设计方案提出限额设计要求的同时也要为之创造外部条件。
四、加强图纸会审工作
在设计部门出正式施工图前，组织总工办、工程部、预算部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或设计过于保守造成不必要的经济损失。加强图纸会审的深度，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。克服设计阶段方案的不足或缺陷，使所花费的代价最小，取得的效果最好。如我公司正在施工的国际公寓项目，在前期的方案中采用窗台外挑300mm形成飘窗的建筑形式，经过工程部和预算部的论证，发现外挑窗台施工难度大，存在渗水、透寒等隐患，且增加了成本，经研究决定将飘窗落地，形成阳台，这样既增加建筑面积，又保证了施工质量，成为成本控制的很好范例。
总之，工程造价的控制要立足于事前控制，尽可能地减少以至避免投资偏差的出现，尽快改变建设领域中技术与经济相分离的状况，通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项工作中去。
